Покупка кофейни может выглядеть как быстрый вход в готовый бизнес: интерьер уже есть, оборудование стоит на месте, посетители знают адрес. Но за красивыми фотографиями, заявленной выручкой и дорогой кофемашиной могут скрываться расходы, которые меняют реальную стоимость сделки.
В Threads несколько дней обсуждали закрытие минской кофейни, которую пользователи называли любимой и стильной. На этом фоне Do My, консалтинговое агентство в сфере общепита, рассказало о заведении, которое пытались продать за $35 000.
За Do My стоят Анастасия Ширейко, ментор в сфере общепита, и Антонина Пальчик, эксперт по запуску заведений. Аудитории они также известны как Vyshka.by. В этом случае к ним обратился человек, который рассматривал покупку готовой кофейни: прежде чем заплатить $35 000, он хотел понять, что именно получает вместе с интерьером, оборудованием и заявленной выручкой.
Предложение выглядело заманчиво: «успешная выручка» в $50 000 в месяц, профессиональная кофемашина La Marzocco, продуманный интерьер. Причину продажи объясняли просто: «Всё налажено, приходи и работай. Срочный переезд за границу».
И вот что может ждать человека, который покупает кафе по фотографиям, обороту и красивому оборудованию.
Что обнаружили перед сделкой
Первой проблемой оказалась вентиляция. По словам Vyshka.by, в помещении не было принудительного притока воздуха, а установить систему можно было только с ремонтом фасада и соседних помещений. Расходы оценили минимум в $15 000. Летом температура в кафе доходила до +32 градусов.
Дальше проверили электрическую мощность. На всё заведение было выделено 7 кВт. Этого хватало для кофемашины, холодильников, света и посудомойки. Печь, гриль или дополнительная техника для расширения меню уже требовали новых вложений. Увеличение мощности авторы оценили ещё минимум в $5 000 и 4–6 месяцев ожидания.
Зимой расходы росли из-за отопления. Кофейня обогревалась электрическими тёплыми полами. В посте указано, что счёт за декабрь составил $2200. В январе выручка снизилась до $18 000, и после аренды, зарплат, закупок и отопления заведение оказалось в минусе.
Проблемы были и с помещением. До окончания договора субаренды оставалось восемь месяцев, а собственник не обещал покупателю прямой договор на будущее. Перенос мойки и дополнительная стена, согласно публикации, оставались без оформления.
Даже La Marzocco, которая должна была повышать цену кафе, требовала вложений. Авторы пишут, что кофемашина 2019 года отработала 12 тысяч моточасов без технического обслуживания, а ближайший ремонт оценивался минимум в $1500.
Покупатель отказался от сделки. По расчётам Vyshka.by, после покупки за $35 000 новый владелец мог дополнительно потратить ещё $20–30 тысяч на вентиляцию, электричество, документы и оборудование.
«Итог: реальная стоимость бизнеса — отрицательная», — безапелляционно заявляют авторы поста. По их словам, после аудита потенциальный покупатель кафе от сделки отказался.
За что на самом деле платит покупатель
Готовая кофейня привлекает тем, что в ней уже есть зал, техника, мебель, аккаунт в соцсетях и посетители, которые знают адрес. Можно открыть дверь на следующий день и начать продавать кофе.
Но за интерьером и кофемашиной остаются расходы, которых не видно на фотографиях: аренда, срок договора, электрическая мощность, вентиляция, отопление, состояние оборудования и оформленные перепланировки.
Даже выручка в $50 000 долларов мало говорит о качестве бизнеса, пока неизвестны расходы. Кафе может собирать заказы каждый день и терять деньги зимой из-за отопления, летом из-за неподходящего помещения или круглый год из-за аренды и ремонта техники.
Для покупателя опасна именно готовая картинка: кофейня уже работает, люди приходят, техника стоит на месте, продавец показывает оборот. При проверке может выясниться, что меню нельзя расширить, помещение нельзя нормально проветривать, аренда скоро закончится, а дорогое оборудование потребует ремонта сразу после сделки.
Что проверить до покупки кафе
- Сначала нужно запросить договор аренды или субаренды и узнать, сколько месяцев он ещё действует. Если помещение придётся освободить через полгода, цена ремонта и узнаваемого адреса резко меняется. Разговор с собственником лучше провести до передачи денег продавцу.
- Затем нужно проверить помещение: вентиляцию, отопление, электрическую мощность, воду, канализацию и возможность поставить дополнительную технику. В кафе это напрямую влияет на меню, расходы и условия для посетителей летом и зимой.
- Оборудование стоит смотреть вместе со специалистом. Важно выяснить год выпуска, историю обслуживания, фактическое состояние, стоимость ремонта и принадлежность техники. Дорогая кофемашина увеличивает цену сделки только тогда, когда она исправна и готова работать дальше.
- Финансы нужно запрашивать по месяцам хотя бы за последний год: выручку, аренду, зарплаты, закупки, налоги, коммунальные расходы, списания, рекламу и ремонт. Один удачный месяц способен создать привлекательное впечатление, но решения о покупке по нему принимать опасно.
- До сделки также нужно зафиксировать весь состав покупки: мебель, техника, остатки товара, название, страницы в соцсетях, контакты поставщиков, документы и право продолжать работу в помещении.
